Dom czy mieszkanie?

Co wybrać? Kupić mieszkanie do remontu? Wziąć kredyt hipoteczny i zainwestować w mieszkanie od dewelopera? A może kupić dom do remontu lub dom w SSO/SSZ od dewelopera? A może zebrać się w sobie i wybudować dom jednorodzinny samodzielnie? Zobacz nasze rozterki o tym w co zainwestować kupę pieniędzy :).

My korzystaliśmy z wielu przemyśleń dostępnych w Internecie - mam nadzieję, że z naszych skorzystasz i Ty.

Swoją przygodę z budową domu rozpoczęliśmy od… wynajmu. Przeprowadziliśmy się do nowego miasta, przez rok swoje własne mieszkanie na Śląsku wynajmowaliśmy, aby zrównoważyć koszty. Jednocześnie sami zostaliśmy najemcami lokalu w Bielsku-Białej. Na rok – bo tak postanowiliśmy, aby sprawdzić czy będzie nam tu dobrze. Ale w BB byliśmy zakochani już wcześniej, więc po ustabilizowaniu sytuacji zawodowej i przedszkolnej, podjęliśmy dywagacje na temat zakupu tutaj czegoś swojego (ceny wynajmu są w Bielsku dość wysokie, natomiast nasze mieszkanie na Śląsku udostępnialiśmy za dużo niższą kwotę).

Preferencje – czyli historia, oczekiwania i stan posiadania

W mojej ocenie to, czy ktoś będzie szukał domu lub mieszkania zależy w dużej mierze od tego, gdzie sam mieszkał. Ja całe życie przebywałem w mieszkaniu (małym), moja Ania natomiast zaczynała w domu, następnie kontynuowała w mieszkaniach (wynajmowanych, małych). Ja miałem do czynienia z domem podczas dłuższego pobytu w USA oraz na działce rekreacyjnej (aczkolwiek nie takiej typowej ROD-owskiej, raczej taki pół-dom z dużą działką, kanalizacją itp.). Miałem więc przyzwyczajenia mieszkalne, a do tego duże oczekiwania odnośnie przestrzeni (doświadczenie z ciasnotą w mieszkaniu + naoglądałem się jak fajnie może być w domu) – a właśnie, rozpiszmy kilka takich faktów o nas, które wpływają na ocenę poszczególnego typu własnej przestrzeni do życia.

• Oboje jesteśmy raczej osobami, które lubią się czymś zajmować – dłubać, remontować, robić coś samodzielnie. To ważny czynnik przy wyborze domu – nie ma się bowiem co oszukiwać – przy nim jest po prostu dużo więcej pracy.
• Oboje jesteśmy osobami, które lubią spędzać czas na powietrzu – w mieszkaniu byłby zatem wymagany duży taras, który znacząco wpływa na cenę mieszkania.
• Posiadamy w okolicach 5-7 rowerów (to lubi się zmieniać 😊), sprzęt narciarski, snowboardowy, wspinaczkowy, turystyczny (i masę zbędnych klamotów), dwa samochody (opony zimowe, płyny eksploatacyjne, dywaniki zima/lato (przebadam za czystością w samochodzie), kosmetyki samochodowe, narzędzia (często sam lubię się podjąć napraw) – mamy więc dużo rzeczy i np. trzymanie rowerów na korytarzu w bloku czy w komórce lokatorskiej dla nas odpada, rowery trzymamy w mieszkaniu – potrzeba więc dodatkowego miejsca.
• Nie posiadamy psów i nie będziemy posiadać. Planujemy za to kota, bo niedawno straciliśmy swoich wieloletnich towarzyszy.
• Posiadamy jedno dziecko (level 5,5 w chwili pisania).
• Nie mamy znajomych w BB i często przyjeżdżają do nas znajomi – raczej potrzebujemy pokoju gościnnego.
• Chcemy lokalizacji jak najbliżej gór, z racji uprawiania enduro i szeroko pojętej miłości do pagórków.

Więc analizując powyższe – potrzebujemy dużego mieszkania z dużym tarasem (liczba pokoi: dzienny, sypialnia, pokój dziecka, rowerownia/gościnny? – minimum 4) lub małego domu (z tym, że oczywiście ja najchętniej widziałbym się w 200-300 metrach, mając działkę 3000 m2). Lokalizacja: blisko gór.

Logistyka

Mieszkamy stosunkowo blisko centrum BB, jednak wychodząc „na miasto” i tak przeważnie korzystamy z usług taxi (ach gdyby jeszcze był tu Uber…). Szukając mieszkania kierowaliśmy się też bliskością do ścieżek Enduro Trails czy Magurki i innych terenów zielonych. Z góry odrzuciliśmy odległe dzielnice i miasta ościenne (zdecydowanie tańsze). Bliskość centrum stała się dla nas całkowicie nieistotna, gdyż a. i tak korzystaliśmy z taxi; b. nie wychodzimy tak często na miasto, jak miało to miejsce na Śląsku (latka lecą :D). Lokalizacja powinna zapewniać dobry dostęp dziecku do szkoły (przedszkole też jest istotne, ale to pomijamy bo i tak wozimy samochodem) lub transportu publicznego. Sklep w bliskiej lokalizacji nie jest niezbędny – zawsze mieliśmy, ale jesteśmy bez tego w stanie żyć. Za wszelką (no może nie do końca) cenę chcemy mieszkać w naszym wymarzonym Bielsku. Odrzucamy mniejsze miasta ościenne, dopuszczamy Bystrą (jednak bardzo, bardzo niechętnie).

Reasumując: potrzebna nam lokalizacja blisko terenów zielonych, z dobrym dostępem do autobusu komunikacji miejskiej, w granicach miasta. Oba te warunki może spełnić dom i mieszkanie.

Finanse

Rynek mieszkań w Bielsku jest stosunkowo drogi (oczywiście pomijam największe miasta, porównuję głównie ze Śląskiem), działki również.

Mieszkania – koszt zakupu mieszkania z rynku wtórnego vs. koszt zakupu mieszkania z rynku pierwotnego

Pamiętajmy o naszych wymaganiach.

1.       Rynek wtórny, 3 pokoje w niskim bloku, bez windy, 60 m², raczej kwalifikowane jako stare budownictwo, zwykły balkon (brak tarasu). Lokalizacja w miarę akceptowalna.

1.1.    Cena 289 000 złotych.

1.2.    Czynsz: 750 zł (z C.O., wodą, gazem, bez prądu).

1.3.    Za mało o jeden pokój do ideału.

1.4.    Stan: generalnie do zamieszkania, ale na pewno wliczalibyśmy remont każdego pomieszczenia (stan mieszkania wskazuje na wyposażanie około 10 lat temu). Remont to minimum: 10 000 zł za łazienkę, 10 000 zł za kuchnię, minimum 5000-6000 zł za salon, po 4000 za pokój i 2500 za przedpokój (pamiętajcie, że liczę wykonanie głównie własnymi rękami i są to kwoty minimalne, jak wiadomo wykończenie można zrobić za 30 000 i za 3 000 000 :), generalnie nie ma górnej granicy).

1.5.    Reasumując krótki wywód powyżej (jeśli ktoś chce poznać wyceny remontu generalnego i odświeżenia to służę, posiadamy wyliczenia z kilku poprzednich remontów), koszt remontu takiego mieszkania to minimum 34 000 zł.

1.6.    Czyli cena zakupu 323 000 zł i miesięczny koszt utrzymania 750 zł + ~100 zł za prąd.

2.       Rynek wtórny, 3 pokoje w niskim „apartamentowcu”, bez windy, 64 m², rok budowy 2005, do odświeżenia, balkon (nie taras), wspólne podwórko z sąsiadami (niewielkie), dzielnica oddalona od góry, nie do końca pasująca do naszych wymogów.

2.1.    Cena 349 000 złotych.

2.2.    Czynsz: bezczynszowe, jedynie mały fundusz remontowy/utrzymania nieruchomości (~100 zł).

2.3.    Za mało o jeden pokój do ideału.

2.4.    Stan: do zamieszkania, ale potrzeba lekkiego odświeżenia „pod siebie” – malowanie i zerwanie płytek w przedpokoju, reszta na parę lat będzie ok. Liczmy delikatnie 5000 zł. Ogrzewanie dwufunkcyjnym kotłem gazowym.

2.5.    Czyli cena zakupu 354 000 zł i miesięczny koszt utrzymania 100 zł + gaz (z ogrzewaniem, średnio minimum 170 zł miesięczne zapewne) + prąd (~100) + woda (~120).

3.       Rynek pierwotny, stan deweloperski, dwupoziomowy apartament, 4 pokoje (dla mnie bardziej 3 ;) deweloper wpisał 4 bo można dzielić), 118m², dwa tarasy (jeden 12 drugi 49 m²), bliźniak trzypiętrowy, działka osiedla 23 ary (2 budynki każdy 4 mieszkania), ogród dzielony z sąsiadami dwa miejsca postojowe (na zewnątrz). Lokalizacja akceptowalna.

3.1.    Cena 449 000 złotych.

3.2.    Czynsz: bezczynszowe, fundusz remontowy w nieokreślonej wysokości, zapewne około 100 zł.

3.3.    4 pokoje tylko w teorii ale dalibyśmy radę :).

3.4.    Stan: deweloperski, do wykończenia. Około 70 000 zł spokojnie licząc, duży metraż.

3.5.    Czyli cena zakupu 519 000 zł i miesięczny koszt utrzymania też zakładam 100 zł + gaz (z ogrzewaniem, średnio minimum 170 zł miesięczne zapewne) + prąd (~100) + woda (~120).

4.       Rynek wtórny, apartamentowiec (2 piętra), 3 pokoje, 70m², dwa miejsca postojowe w garażu podziemnym, wspólny ogródek z sąsiadami, trochę dziwny układ. Jeden mały balkonik i drugi trochę większy (5,99 m²). Jak dla nas zbyt daleko do góry.

4.1.    Cena 430 000 złotych.

4.2.    Czynsz: bezczynszowe, fundusz remontowy w nieokreślonej wysokości, zapewne około 100 zł.

4.3.    3 pokoje więc zbyt małe w stosunku do wymarzonego ideału, do tego sypialnia sąsiaduje z pokojem dziecka, czego byśmy nie chcieli ze względu na szeroko rozumianą prywatność ;).

4.4.    Stan: mieszkanie z roku 2017, wtedy wykańczane, wygląda ładnie, kuchnia wyposażona, (lodówka, płyta, piekarnik, zmywarka), łazienka z prysznicem, brak pralki. Generalnie w grę wchodzi praktycznie tylko odmalowanie i ewentualnie postawienie ścianki działowej aby oddzielić przedpokój i zrobić schowek. Koszt w granicach 5 000 zł.

4.5.    Czyli cena zakupu 435 000 zł i miesięczny kosz utrzymania też zakładam 100 zł + gaz (z ogrzewaniem, średnio minimum 150 zł miesięczne zapewne – liczę trochę mniej bo kocioł wspólny dla budynku i koszty trochę się wtedy rozkładają) + prąd (~100) + woda (~120).

Jak widać powyżej koszt utrzymania zakupionego mieszkania z rynku wtórnego, gdy nie trafimy na mieszkanie bezczynszowe to około 300 - 400 zł - kwota którą rzecz jasna musimy doliczyć do raty kredytu! Do tego oczywiście media. Sam remont mieszkania z rynku wtórnego lub koszt wykończenia mieszkania z rynku pierwotnego może być oczywiście skrajnie inny, tutaj przyjęliśmy tylko pewien określony standard, aby móc dokonać łatwego porównania – bez aptekarstwa.

Przykładowo spójrzmy na średni koszt zakupu domu z rynku wtórnego.

1.       Rynek wtórny, 4 pokoje, 176 m² (powierzchnia użytkowa), rok budowy 2000, cegła, dach blacha, działka 684 m², dwa garaże. Ogrzewanie gazem. Lokalizacja ok.

1.1.    Cena 850 000 złotych.

1.2.    Czynsz: Brak.

1.3.    Pokoje – 4 ale bardzo duże, możliwość wielu kombinacji :).

1.4.    Stan: generalnie nie jest źle, ale z racji wykańczania go 19 lat temu styl jest trochę przestarzały (ale i tak zaskakuje nowoczesnością), odstaje od całości kuchnia (do przeżycia na start), przedpokój (generalka), pokoje na górze (wszędzie żółć drewna), łazienka. Remont to zagadka, jak to w „używanym” domu, łazienka minimum 10 000 zł, przedpokój 5000 (duży), minimum 8000-10000 za pokój (duże), schody także proszą się o wymianę na coś nowoczesnego (absolutne minimum 5000). No i oczywiście wspomniane odświeżenie reszty (minimum 7000).

1.5.    Czyli cena zakupu około 897 000 zł.

Duży koszt zakupu, nieznany zakres remontu, duże metraże, wysokie rachunki za ogrzewanie, mała działka, konieczność godzenia się z częściowo starym wykończeniem aby ograniczyć koszty. Oczywiście można znaleźć lekko gorszą lokalizację w kwocie 650 – 700 tysięcy złotych + remont.

Jaki jest koszt zakupu domu z rynku pierwotnego, domu nowego w stanie deweloperskim?

Krótko o domach nowych, w stanie deweloperskim. Tu generalnie oferta skupia się głównie na bliźniakach – my chcemy wolnostojący, bliźniak to dla nas mieszkanie z ogródkiem :). Ciężko jest o dom w poszukiwanej przez nas lokalizacji (te blisko gór kosztują milion złotych i więcej). W odległych lokalizacjach mamy na przykład:

1.       Dom 100 m², działka 800 m², pustak, z garażem przy domu, 410 000 zł – w odległej lokalizacji. Plus wykończenie.

2.       Dom 100 m2, działka 440 m2 (prawie ściana w ścianę z innym domem, ot takie amerykańskie osiedle), z garażem w bryle, pustak, 420 000 zł – w odległej lokalizacji. Plus wykończenie.

Czyli: raczej mała działka, duży (jak dla nas) dom, nieciekawa lokalizacja. Domy, które udało nam się „upolować” blisko gór miały ceny minimalne zaczynające się od około 700 000 – 800 000 zł.

Co wybrać – dom czy mieszkanie? Jaka jest różnica w koszcie?

Staliśmy więc przed wyborem zakupu mieszkania z rynku wtórnego za około 320 000 zł (minimum) z dodatkowym czynszem lub 350 000 zł (minimum) w typie bezczynszowym w lokalizacji, która nam nie odpowiadała i ze zbyt małą liczbą pokoi. Ewentualnie rynek pierwotny: minimum 420 000 zł – przy czym to mieszkanie byłoby najczęściej trzypokojowe, pozostawiając nas wciąż z dyskomfortem. Do tego mimo wydania ponad 400 tysięcy złotych, wciąż nie mieszkalibyśmy w wymarzonej lokalizacji.

Domy używane to może być niezła niespodzianka, mnóstwo słyszałem historii o remontach bez końca, o przekroczonych budżetach. Znając się na tym trochę (chociaż bardziej na mieszkaniach niż na domach) – i tak po prostu się boję. Jest to koszt około 600 000 (tryb optymizmu włączony) – 900 000 zł – minimum. Plus taki że trafiają się bardzo fajne lokalizacje. Na minus koszty utrzymania takiego domu – tutaj bardzo liczymy na jak najniższą kwotę.

Dom nowy? Ciężko o coś w fajnej lokalizacji, co nie wiązałoby się z ogromnym kredytem. Zresztą koszt zakupu domu nawet w kiepskim miejscu to średnio minimum 500 000 zł – w stanie deweloperskim. Plus za to, że działka jest w cenie (chociaż najczęściej mała).

Więc co? Rezygnujemy i stawiamy holendra? :) Podsumowanie.

Stwierdziliśmy szybko, że zakup mieszkania (na przykładzie Bielska-Białej) po prostu się nam nie opłaca. W dom używany pakować się nie chcieliśmy, chociaż chwilę obserwowaliśmy licytacje komornicze itp. – ale byliśmy skutecznie wystraszeni pomysłem remontu generalnego z ryzykiem burzenia wszystkiego aż do fundamentu. Dodatkowo dom oznacza też więcej komfortu – działkę, ogród, taras, garaż, warsztat, rowerownię i co tylko nam się zamarzy. Więc nawet gdyby koszt był porównywalny, zapewne i tak padłoby na dom.

A jaki będzie koszt postawienia domu? Koszt do stanu surowego otwartego i stanu surowego zamkniętego (SSO/SSZ)?

Zakładamy zakup działki w dobrej lokalizacji za 130 000 – 140 000 zł – maks. Chcielibyśmy wydać 100 tysięcy… Budowa? Wstępne poszukiwania i kalkulacje pokazują, że SSZ to koszt 170 000 – 250 000 zł – oj tutaj rozstrzał może być ogromny. Bardzo boimy się prac ziemnych, kosztu, logistyki i ryzyka – tu nie mamy doświadczenia, a do tego szukamy działki w terenie górskim, który często wymaga dużego wyrównania i innych prac drenażowych etc. A wykończenia? Przecież wyżej podawałem ceny remontów! No więc tu też mamy wstępne kalkulacje, oczywiście i tak dołożymy, ale na czymś trzeba się opierać. Instalacja gazowa - 17 000, ściany w środku - minimum 6000, prąd - 10 000, okablowanie i media 5000, podłogi - minimum 5000 (tu wszystko zależy jaki standard wybierzemy), schody minimum 3000 zł, łazienka 10 000, kuchnia 10 000. Na start 66 000 zł. Oczywiście kosztów dojdzie dużo, dużo więcej – ale liczymy podstawę, z możliwością kończenia rzeczy później. I bez fanaberii.

A więc ile kosztuje wybudowanie domu do stanu surowego zamkniętego oraz następnie wykończenie domu z SSZ do stanu pod klucz? Bez aptekarstwa – ponownie, tylko aby mieć na czym się oprzeć w porównaniu? 456 000 zł – „pod klucz” – ale bez kompletnego wyposażenia bo to zależy tylko od nas. To nie było dokładne wyliczenie, tylko próba oszacowania czy nas w ogóle na taki projekt stać… Dokładne szacunki przyszły później – gdy zdecydowaliśmy się już na dom. O tym i o wyliczeniach metody budowy domu w kolejnych wpisach :). Rozważaliśmy budowę domu systemem gospodarczym, zleconym, budowę domu z drewna, szkieletowego, z prefabrykatów szkieletowych oraz z keramzytu.

Rodzaj nieruchomości	Koszt uśredniony	Lokalizacja	Pokoje	Koszt utrzymania
Mieszkanie, rynek wtórny	335 000	*	3	*
Mieszkanie, rynek pierwotny	420 000	*	3	***
Dom, rynek wtórny	778 000	**	4-5	*
Dom, rynek pierwotny	481 000	*	4-5	***
Budowa domu	456 000	***	4	***